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小木虫论坛-学术科研互动平台» 网络生活区» 有奖问答 » 有奖问答中转子版 » 住房公积金贷款和还款问题（大家都进来讨论一下吧）
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【悬赏金币】回答本帖问题，作者jinyhot将赠送您 3 个金币

hepatitis

简单说2句.

★ ★
jinyhot(金币+2,VIP+0):谢谢参与讨论
疑问：
1.在月均还款额（3360）总扣除我们每个月的公积金，我们还需要每月还款1689.35，是这样的吗？？

是的.但是可能还要办理一个自动取公积金的手续,在北京是可以实现的.

2.二手房首付30%，可以贷下来70%吗？

组合贷款,公积金可以贷40万,其余的要商业贷款了,银行或者中介能办理.

3.这种还款方式合适吗？我们俩工资在9000左右，父母可以赞助首付20万

先有房子住着再说了, 以后收入会涨的,可以提前还款,很少有人真的还20年.所以不用担心.
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11楼2008-02-17 03:50:41
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Eileen1984

金虫 (职业作家)
上海的房子太贵的,我们县城40万可以买到120平米了,基本都是一次买下来
贷款的很少的
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12楼2008-02-17 11:50:28
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孤星2004

金虫 (小有名气)
你的这个算法不对，首先公积金贷款上限只有30万，那么你只能贷30万公积金贷款，剩余20万要商业贷款，所以两者的月还款余额是不同的，而你的算法是将两者以相同利率计算的。
至于具体还款余额还要根据你购买的二手房的房龄才能决定，因为房龄直接决定你的贷款期限。
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13楼2008-02-17 13:43:28
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孤星2004

金虫 (小有名气)
还有忘了说了，二手房一般中介找银行解决贷款方面的问题的，这方面你不用担心太多，他们一般都会为你争取最有利的贷款方式。如果要全面了解的话，各种细节太多了。
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14楼2008-02-17 13:48:06
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jinyhot

金虫 (正式写手)

关于贷款额度

在上海,每个人可以公积金贷款30万,两个人一起贷可以贷款50万,应该是这样的.
所以,我们可以贷下来50万的,而且全部是公积金贷款.

应该是我这样理解的吧?

[ Last edited by jinyhot on 2008-2-17 at 14:18 ]
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尊敬的用户您好：您的话费余额已不足0.1元了，请您于近日内，卖儿卖女卖大米，砸锅卖铁卖点血，卖房卖地卖情人，把手机费交上，上海移动给您磕头了。
15楼2008-02-17 14:14:10
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jinyhot

金虫 (正式写手)

关于贷款占总房款的比例

国家好象是规定二手房的比例也是20%,也就是我们70万的房子,可以申请70*80%=56万的贷款,但是银行对二手房的评估价一般会低于市场价,所以房子可能被评估为60万,那么就可以申请60*80%=48万,大致应该是这样吧???
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尊敬的用户您好：您的话费余额已不足0.1元了，请您于近日内，卖儿卖女卖大米，砸锅卖铁卖点血，卖房卖地卖情人，把手机费交上，上海移动给您磕头了。
16楼2008-02-17 14:17:34
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美女

木虫 (小有名气)
★ ★
jinyhot(金币+2,VIP+0):谢谢！
上海公积金管理中心：个人住房公积金该怎么用http://bj.house.sina.com.cn 2007年11月12日16:40  解放日报
　　杨潇慧 毛锦伟

　　在上海，住房公积金累计贷款额已突破1000亿元。然而，对于住房公积金使用中的细则，依然有不少市民不甚明了。不仅如此，央行今年连续数次加息之后，在住房贷款上，公积金贷款的利差优势进一步体现，如何才能合理有效地使用公积金，也成了不少购房者关心的话题。

　　日前，记者走访了上海市公积金管理中心，就目前有关公积金使用的问题，请业内人士进行了详细解答。

　　1 申请住房公积金个人购房贷款应符合哪些基本条件?

　　答：同时符合下列条件的职工，可以经申请成为公积金贷款的借款人：

　　(1) 具有城镇常住户口；

　　(2) 申请前连续缴存住房公积金的时间不少于6个月；

　　(3) 购房首期付款的金额不低于规定比例；

　　(4) 具有较稳定的经济收入和偿还贷款的能力；

　　(5) 没有尚未还清的数额较大、可能影响贷款偿还能力的债务。

　　2 公积金贷款中“第一套自住住房”是如何认定的？

　　答：住房公积金贷款政策中的“第一次购买自住住房”是指在本市正常缴纳住房公积金的职工家庭(包括夫妇双方)，从未在市场上购买过自住住房，或没有因购买自住住房办理过住房公积金贷款。

　　【举例1】小马家有一套住房，产证上有父母和小马的名字，但未使用过公积金贷款.如今小马打算购置婚房，并申请住房公积金贷款，这算第一套房吗？首付比例是怎样的？

　　答：小马这种情况属于购买第一套自住住房。住房公积金贷款的首付比例为，一手房不低于房价的20%，二手房为30%以上。

　　【举例2】张先生婚前买过一套房，申请了住房公积金贷款，结婚后准备和妻子再购置一套新房，但之前那套房的公积金贷款尚未还清，请问张先生或其妻子可以再申请住房公积金贷款吗？

　　答：不可以。根据《上海市住房公积金个人购房贷款管理办法实施细则》的规定，配偶一方申请了住房公积金贷款，在其未还清贷款本息之前，配偶双方均不能再获得住房公积金贷款。

　　3 住房公积金个人购房贷款的利率是多少？

　　答：根据国家建设部(建金管[2007]225号)《关于调整个人住房公积金存贷款利率的通知》精神，并按中国人民银行(银发[2007]338号)《中国人民银行关于调整金融机构人民币存贷款基准利率的通知》的规定，对住房公积金个人购房贷款利率作如下调整：

　　一、从2007年9月15日起，提高住房公积金个人购房贷款利率，5年(含)以下贷款由现行年利率4.59%调整为4.77%；5年以上贷款由现行年利率5.04%调整为5.22%。

　　二、2007年9月14日(含9月14日)前受理并签订合同的按调整前利率执行，2007年9月14日以后受理并签订合同的贷款，执行建设部和人民银行通知的规定。2007年9月15日前发放的未到期贷款，从2008年1月1日起按上述通知的规定执行。

　　【举例】小张买房选择组合贷款，其中公积金30万元，商业贷款20万元，贷款期限20年，他该享受何种利率？

　　答：目前住房公积金贷款年利率为5.22%，商业贷款利率按其贷款银行的相关规定确定。

　　4 住房公积金个人购房贷款最高限额是多少？

　　答：根据市住房公积金管理委员会决定，自2007年9月1日起，住房公积金贷款的额度上限调整为：

　　对第一次购买自住住房的住房公积金贷款借款人，从以户为单位计算贷款额度，改为以户为基础，配偶(或参贷人)分别计算额度的办法，且每户家庭最高贷款限额为40万元；若有补充住房公积金的，每户另增加补充住房公积金贷款限额10万元。调整分两种情况：

　　(1)有两个人及以上参与贷款的家庭：首先分别计算每个符合贷款条件的借款人的可贷额度，每个人的基本公积金可贷款额度不超过20万元，补充公积金可贷款额度不超过10万元；然后将所有借款人的基本公积金可贷款额度累加，合计不超过40万元，补充公积金可贷款额度累加，合计不超过10万元。一户家庭总贷款额度不超过50万元。

　　(2)只有一个人参与贷款的家庭：仍按现有计算规则，基本公积金可贷款额度不超过20万元，补充公积金可贷款额度不超过10万元。总计不超过30万元。

　　5 住房公积金贷款的额度是如何计算的?

　　答：每项公积金贷款金额应当同时符合下列限额标准：

　　(1)不高于按照借款人住房公积金账户储存余额的倍数确定的贷款限额(目前基本公积金余额的40倍，补充公积金余额的20倍)；

　　(2)不高于按照房屋总价款的比例确定的贷款限额(目前一手房为80%，二手房为70%)；

　　(3)不高于按照还款能力确定的贷款限额，其计算公式为：

　　借款人计算住房公积金月缴存额的工资基数×规定比例(目前为50%)×12个月×贷款期限；

　　(4)不高于最高贷款限额(见问题3)。

　　【举例1】小孙工作5年，未婚，准备买一套总价100万元的二手房，目前公积金账户余额12000元，补充公积金账户余额8000元，请问他住房公积金贷款额度是多少？

　　答：一般情况下可以申请到最高30万元的住房公积金贷款。具体以实际通过市公积金管理中心受理查询系统计算的结果为准。

　　【举例2】小李夫妇结婚不久，准备买一套总价150万元的新房，男方月收入8000元，公积金账户余额18000元，补充公积金账户余额10000元，女方月收入6000元，公积金账户余额15000元，请问他们的住房公积金贷款额度是多少？

　　答：如果他们都是第一次购买自住住房，一般情况下可以申请到最高50万元的住房公积金贷款。具体以实际通过市公积金管理中心受理查询系统计算的结果为准。
6 住房公积金个贷采用怎样的还款方式？

　　答：住房公积金个贷的还款方式有：每月等额本息还款法和每月等额本金还款法两种。“每月等额本息还款法”是指借款人每月偿还的贷款本金和利息总额不变，但每月还款额中贷款本金逐月增加，贷款利息逐月减少的还款方式。“每月等额本金还款法” 是指借款人每月偿还的本金固定不变，贷款利息逐月递减的还款方式。

　　需要说明的是，一年期以内的公积金个贷，应当于到期时一次还本付息；一年期以上的公积金个贷，应当按月偿还贷款本息。“等额本金法”前期还款压力相对大一些，但总利息支出相对少一些；“等额本息法”，每期还款额都一样，但总利息支出相对等额本金法稍多一些，各借款人可根据自己的实际情况进行选择。

　　【举例】周小姐选择了每月等额本息还款法，但两年后，她想将还款方式改为每月等额本金还款法，可以吗？

　　答：不可以。根据《上海市住房公积金个人购房贷款管理办法实施细则》规定，借款人应当在等额本息还款方式和等额本金还款方式中选择一种还款方式，并在合同履行期限内不作变动。

　　7 借款人可否提前偿还住房公积金贷款？

　　答：借款人自放款之日起满一年可提前归还部分公积金个贷本息，部分提前还款不必支付违约金。借款人申请提前归还全部贷款的，不受时间限制。

　　【举例1】老张申请住房公积金贷款总额20万元，分15年还清，1年后他进行了部分提前还款，请问他在后面的还款中，享受怎样的利率？

　　答：受托银行应在借款人履行原贷款合同1年以后，方可接受借款人部分提前还款的申请，与借款人以书面形式变更借款合同，借款人提前归还的金额不得少于原贷款合同约定的6个月的还款额。

　　受托银行应与借款人商定部分提前还款后剩余贷款余额的还款期限，此还款期限应短于原贷款合同约定期限的剩余期限，贷款利率按借款人已履行的还贷期限加上确定的剩余期限所对应的期限档次的公积金贷款利率确定；部分提前还款后的剩余贷款本金余额仍采取与原借款合同约定的相同的归还方式归还，受托银行应重新为借款人计算每月还款额。

　　【举例2】老张提前两年将原定于10年的住房公积金贷款还清了，有无什么优惠？

　　答：借款人申请提前归还全部贷款的，不受时间限制。借款人结清贷款余额后，受托银行不再计收贷款利息，按照借款合同已收取的贷款利息也不退回。

　　8 什么时候可以提取住房公积金？

　　答： 根据规定，职工有下列情形之一的，可以提取本人住房公积金账户中的储存余额：

　　(1)在购买、建造、翻建、大修具有所有权的自住住房时。

　　(2)在离休、退休或到达离休、退休年龄时。

　　(3)完全或大部分丧失劳动能力，并且与所在单位终止劳动关系时。

　　(4)户口迁出本市或者出境定居时。

　　(5)非沪籍职工调离上海时。

　　(6)职工偿还购房贷款本息时，可以提取住房公积金储存余额抵冲。

　　其中(2)、(3)、(4)、(5)情形，职工提取本人住房公积金应以销户形式全额提取，所提取的金额为职工所有。另外，职工死亡或被宣告死亡时，职工的继承人或受遗赠人可以提取死亡职工的住房公积金账户中的储存余额，职工的住房公积金账户同时作销户处理。

　　【举例1】老张在购买新房时，提取了他的住房公积金，觉得20000元余额远远不够，他可以提取其妻子的住房公积金账户余额吗？

　　答：职工在购买、建造、翻建、大修具有所有权的自住住房时，在提取本人住房公积金账户中储存余额不足时，可以提取其配偶、直系血亲以及同户成员的住房公积金账户储存余额，但必须得到被提取人的书面同意，而且符合条件的提取申请人需一次办理提取手续，不得分期分批办理。

　　【举例2】老王买房选择了一次性付清，因为是期房，产权证尚未取得，他想把公积金提取出来可以吗？

　　答：不可以。职工购房在不申请公积金贷款的前提下提取住房公积金，除购买公有住房可以在支付房款时直接使用公积金冲抵房款外，购买其他各类房屋都需在产证办出后方可申请提取，同时职工自产证发证之日起有六个月的办理期限，超过六个月未申请提取的，将视为自动放弃。

　　【举例3】小陈在上海工作，但目前是外地户口没有社保卡，他如何办理公积金提取业务？

　　答：按照上海市公积金管理中心的规定，符合申领社会保障卡条件的申请人提取住房公积金时应出示社会保障卡，不属于社保卡申领条件的申请人可以凭本人身份证办理相关提取手续。
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17楼2008-02-17 17:15:55
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artimisia117

银虫 (小有名气)
公积金能贷多少与你俩的年龄、每月扣的公积金、你首期付的金额、所买房的户型等都有关。可能每个城市都不一样，反正我们这里，如果带入户花园的户型公积金就要求你首付40%以上，剩下的部分才能根据上述种种因素来决定。建议你直接去公积金管理中心咨询，那里会有专业人士专门为你们介绍、计算的。建议还是用公积金，商贷利率太高，涨得又快！公积金虽然手续麻烦些，但还是划算多了！
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18楼2008-02-17 22:43:48
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nkdachu

木虫 (职业作家)
对于公积金贷款，楼主可以想些办法哦。
你找找人，看是否有认识公积金处的朋友，据说可以提前往公积金卡里边村些
钱，以增加公积金贷款的数量哦。去试试，公积金贷款可比商业便宜多了。
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19楼2008-02-17 22:46:52
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