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lambert6909

[交流] 【求助】30金币求一篇论文

论智能化与信息化在物业管理中的发展前景
字数3000-5000

希望广大虫友积极参与，最好把内容直接粘贴到帖子上，字数不够也没关系，只要提供的资源有效，都会得到奖励，如果大家提供的资源很丰富，本人将提高金币数量，绝对不让大家失望！
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1楼 2009-05-09 08:23:09
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gopingwater

路过，顶贴，祝好运~
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4楼2009-05-09 08:50:13
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wpq113

至尊木虫 (著名写手)
★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★
lambert6909(金币+10,VIP+0):谢谢啦，很不错的。 5-9 16:44
lambert6909(金币+10,VIP+0):谢谢啦，很不错的。 5-9 17:06
谈谈现代住宅中的智能化
双击自动滚屏 发布者：全球智能家居联盟 发布时间：2008-11-2 11:01:20 阅读：1266次


改革开放以来，人们生活水平不断提高，住宅建设从“解困型”逐渐向“小康型”迈进。国家科委、建设部曾联合颁发了《2000年小康型城乡住宅科技产业工程示范小区规划设计导则》（试行）。它将成为我国住宅建设迈向二十一世纪小康水平的一个重要指导性文件。该导则从住宅小区角度提出，塑造一个适应社会行为和物业管理的空间序列。智能住宅是综合采用目前国际上最先进的4C技术（即计算机Computer自动控制Control通讯Communication和图形显示技术CRT），建立一个由小区综合信息服务和物业管理中心，通讯接入网和家庭智能化系统组成的“三位一体”小区服务与管理集成系统，确保居住者舒适、温馨、安全、方便与文明，真正实现人是自然界的主人。
　　一、智能住宅设有通讯与网络系统（Communication &Network System）
　　 通讯自动化是智能建筑的中枢神经，包括通讯网络、安全监视、电缆电视、音响广播等，能够实现信息数据的高速传输和信息共享。为促进计算机技术和通信技术引入生活小区，提高社会智能化、信息化程度，加强物业管理水平,为实现家庭办公自动化创造条件，应在社区内建立先进合理的数字化网络。目前在社区和住宅内主要可以通过以下几种方式建设通信网络，向用户提供语音、数据、图像三合一功能的通信业务。
　　１电话网：通信方式有集中用户交换机功能、程控交换局远端用户模块及程控用户交换设备三种。
　　２接入网：通信方式有光纤接入、铜缆接入、无线接入、光纤铜轴网HFC（Hybrid Fiber-Coax）等四种。
　　３宽带综合业务数字网B-ISDN，主要为骨干网。上述三种通讯网络,HFC光纤铜轴混合传输网是双向不对称并能够提供双全工数字交换式的通讯传输网络，在智能建筑中有着广阔的发展前景，特别是在大型酒店、物业小区、办公写字大楼更具优势。它能够提供宽频带服务，实现了三网合一城域多功能的综合利用，真正体现了智能化和管理科学化的系统集成。
　　二、智能住宅设有办公自动化系统（Office Automation System）
　　 21世纪是信息革命的时代，人们可以在家中办公、就医、购物和接受教育等，“住地也是工作地”， 智能住宅办公自动化为用户提供了安全便捷的工作环境。办公自动化系统包括各种办公自动化硬件设备(文字处理机、计算机、网络、传真机、复印机等)及其相应的软件系统。广义上的办公自动化系统是由文字处理系统、决策支持系统(DSS)和管理信息系统(MIS)的综合系统集成；其实质上是把基于不同技术的办公设备，用联网的方式集为一体，将语言、数据、图像、文字处理等功能组合在一个系统中，使办公室具有处理和利用这些功能的能力，来提高综合办事和行政管理的科学化和高效率。办公自动化是提高生产力的一个辅助手段，其目标不仅仅是常规事务处理，更重要的是为用户提供了各种所需信息。OAS和CNS采用PDS(Premises Distribution System)综合布线，设有异步转移模式ATM(Asynchronous Transfer Mode)的局域网，传输线采用光纤到户，每户配制２－３个信息插座，住户可以通过局域网联通国内外信息港（如图4为一小区网络布线系统图）。每户可以用多媒体传输信息，实现影视点播、家庭购物、医疗保健、家庭教育、家庭检索、家庭办公和管理。
　　三、智能住宅设有楼宇管理系统（Building Management System）
　　 楼宇管理系统（BMS）包括楼宇设备自控系统（BAS）、保安报警系统（SMS）、火灾报警系统（FAS）、三表远传计量系统、闭路电视监控系统（CCTV）等子系统。BMS采用总线制布线，利用电缆双向传输方式同时传送语言、数据和图像信号，每户设10－12个控制点。
　　 楼宇设备自控系统（BAS）八十年代采用专用微机进行管理、监控与显示，技术趋于成熟，取名为集散式（集中管理、分散控制）自控系统。九十年代中期向系统集成方向发展，开始考虑上层控制总线与其它子系统（消防FA、闭路电视CCTV 、出入口管理系统）连网。92年美国Echelon公司提出了LONWORKS技术，它标志着控制系统网络的新纪元。当今，LONWORKS技术已从工业控制发展至智能建筑BAS自控系统，它的开放性、互操作性、可靠性、无中心控制等优点已被世人所公认。
　　 保安报警系统（SMS）主要由访客对讲报警系统（分多户型及独户型）、出入口控制及门禁系统、防盗（包括防意外事故）报警系统、电视监控系统、安保人员巡更系统组成。在住户，特别是物业管理的小区设立分散的或集中联网管理方式，施行住户报警监控。住户内与公共门厅的大门采用对讲(如图1)的方式进行联络，用电子锁控制门的开关。如发现异常情况可向外界、管理中心和有关部门报警。为了能实现火灾、煤气泄漏以及意外入侵报警等，采用图２所示的住宅多功能报警系统，发现异常情况可向外界、管理中心和有关部门报警，可建成立体安全防御体系。
　　 火灾自动报警系统（FAS）及消防控制系统：为了防止煤气泄漏引起人员窒息和火灾事故，应在厨房设置煤气泄漏报警器。另外有条件的可设置智能火灾报警系统及多元复合高性能探测器。
　　 三表远传计量系统：该系统由智能表、户内采集器、楼采集器和中心控制计算机四部分组成。它解决了以往进户抄表的难题，其计量工作精确、便捷，还具备泄漏报警、欠费提示、
　　故障报警等功能。经过多年的研究开发，住宅的电、水、煤气已可定期自动计量，符合我国国情的数据检测装置已在工程中得到了应用（见图３），该系统可定期自动从三表中读出数据，并将数据信号送至单元数据采集器，再通过小
　　区收费计算机网络送至物业管理中心，由物业管理中心定期向用户发出缴费通知和对帐单，用户可采取现金或IC卡缴费，亦可采用银行帐号统一结算。
　　 闭路电视监控系统（CCTV）：目前的监控系统是采用长延时录像机，其图像质量差、不便保留、损耗大，逐渐被光盘录像、高清晰度的数字压缩式监控系统所代替。
　　住宅服务自动化系统：智能小区设有物业和环保管理、生活服务、医疗保健、娱乐、康复、科教、商场、球场和游泳池等设施，都通过计算机网络进行管理和监督指导。图4所示为智能住宅小区的系统结构图，它采用综合布线系统，组建小区局域网，为各类信息终端提供信息资源和接收监控信号。这样物业管理部门可以进行各类信息处理，提供维修服务，实现三表出户集中计量与结帐，保证安全防范等功能。
　　四、智能住宅与智能小区的发展前景
　　随着科学技术的飞速发展，全球经济国际化和社会信息化的浪潮汹涌澎湃。住宅功能也日益增强，智能住宅与智能小区应运而生。欧美、日本等发达国家从七十年代就开始加强这方面的研究，并专门成立了现代住宅开发公司，建造了一大批样板智能住宅。我国对智能住宅的研究还刚刚起步，但其发展相当迅速，一具有一定智能化水平的住宅在我国一些大城市（如上海、南京、广州等）兴建。九五年七月华东建筑设计研究院编制了上海市《智能建筑设计标准》；九八年三月十日江苏省地方标准《建筑智能化系统工程设计标准》颁布实施；国标《智能建筑设计标准》九九年十二月一日在沪审查通过。这无疑为广大电设计人员及工程施工人员提供了标准依据。住宅智能化作为科学技术与现代住宅的桥梁，不断丰富住宅的艺术内涵，不断满足人们信息共享及先进的物业管理的必然要求，相信经过致力智能建筑的设计者和建设者的共同努力，不远的将来会在中国的大地上涌现出一大批智能化住宅。
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2楼2009-05-09 08:34:30
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wpq113

至尊木虫 (著名写手)
★ ★ ★
lambert6909(金币+3,VIP+0):呵呵，只能是借鉴下了。谢谢 5-9 16:46
智能物业与智能化物业管理
公文易文秘资源网　佚名　2008-10-10 0:16:42　我要投稿　添加到百度搜藏

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智能物业与智能化物业管理 在21世纪的今天，当我们进行房地产开发的时候，智能物业这一并不算新颖的名称，却将会成为建筑材料业、房地产业等一系列相关产业新的经济增长点
智能物业与智能化物业管理


在21世纪的今天，当我们进行房地产开发的时候，智能物业这一并不算新颖的名称，却将会成为建筑材料业、房地产业等一系列相关产业新的经济增长点。并极有可能给现在已竞争激烈的朝阳行业---IT业开辟另一个新战场。所以说，今天，当我们谈及智能网络家居时，很多不了解的人都会认为很稀奇，其实这种反映就象当初在房屋建设中留下电话接口一样，大家都认为没必要，可当你看到21世纪的今天IT产业迅速的发展，计算机走下了神坛，逐渐走入了平常百姓家，你没有理由怀疑智能化小区、智能网络家居会是将来的一个发展方向，也许不久的明天，你就可以成为时尚的SOHO(在家办公)一族、在家购物、在家看病、对自己的家进行远程监控等等。


什么叫智能物业呢?在这里我们有必要弄清这个概念。近年来，智能建筑技术又有了新的发展，人们把智能建筑技术扩展到一个区域的几座智能建筑进行综合管理，再分层次地连接起来进行统一管理，这样的区域和城市分别被称为智能物业小区和智能城市。智能物业小区是智能城市的基本单元，它已成为建筑行业中继智能建筑之后的有一个热点。


所谓的智能物业小区，就是将在一定地域范围内多个具有相同或不同功能的建筑物(主要是指住宅小区)按照统筹的方法分别对其功能进行智能化，资源充分共享，统一管理，在提供安全、舒适、方便、节能、可持续发展的生活环境的同时，便于统一管理和控制，并尽可能的提高性价比指标。


让我们对比来看看国内外智能化物业的发展现状吧!国外，智能网络物业常被称为”smarthome"。现在已有不少地方，如美国、加拿大、澳大利亚等地开发了这种智能网络物业社区。这些社区都通过电子手段提供与社区有关的信息和服务。这种方式不仅缩短了人们物理上的距离，而且给用户带来了许多方便。通过Internet，社区向其住户提供国内外新闻、社区内新闻以及住户自己感兴趣的新闻。另外，还有交通信息、天气形式、地区性活动、商业区地图。而社区最重要的是服务，这些社区提供了如医疗、婴儿看护、宠物照顾、病人监护、电子图书馆、网上学校、预定旅店、饭馆、酒吧、看电影、逛公园等项目，住户可以根据自己的爱好进行选择。此外，在住户家庭内部联成局域网(HomeLocal AreaNetwork)，将自家的所有电器进行智能控制，支持多台个人电脑。住户可以远程监视、控制家中的各种设备，如提前打开空调、开关灯、收发传真等一系列内部事务。这一智能化控制使得整个小区的智能化水平又提高了很多，当然这和国外网络普及、应用水平、国民收入是密不可分的。


早在几年前，美国、欧洲和东南亚等经济比较发达的国家先后提出了“智能物业"(SmartHome)的概念。其实项目标就是：“将家庭中各种与信息相关的通讯设备，家用电器和家庭保安装置通过家庭总线技术(HBS'''')连接到一个家庭智能化系统上进行集中的或异地的监视、控制和家庭事务性管理，并保持这些家庭设施与住宅环境的和谐与协调。”早在1983年美国电子工业协会就组织专门机构开始制定家庭电气设计标准，并于1988年编制了第一个适用于家庭住宅的电气设计标准，即：《家庭自动化系统与通讯标准》，也有称之为家庭总线系统标准(HBS)。在其制定的设计规范与标准中，智能住宅的电气设计要求必须满足以下三个条件，即：


1)具有家庭总线系统；(也称综合布线系统)


2)通过家庭总线系统提供各种服务功能；(各种家电的智能化)


3)能和住宅以外的外部世界相连接。(互联网的功能，目前中国电信、长城宽带及有线电


视都在积极的扩展此项业务以争取更多的终极用户)


我国也从1997年初开始制定《小康住宅电气设计(标准)导则》)(讨论稿)，在“导则” 中规定了小康住宅小区电气设计总体上应满足以下的要求：高度的安全性；舒适的生活 环境；便利的通讯方式；综合的信息服务；家庭智能化系统。同时也对小康住宅与小区 建设在安全防范、家庭设备自动化和通讯与网络配置等方面提出了三级设计标准，即： 第一级为“理想目标”；第二级为“普及目标”；第三级为“最低目标”。


在1998年5月新加坡举办的"98亚洲家庭电器与电子消费品国际展览会”上，通过在 场内“盖”起的模拟“未来之家”推出了新加坡模式的家庭智能化系统，并在新加坡新闻媒 体上刊登了有关“未来之家”的智慧所在。在“未来之家”里当早晨起床时间一到，卧室音 响设备就会自动播放屋主人爱听的“起床曲”唤醒主人；卧房浴室的电灯也会在主人进入 梳洗时自动亮起，这时，厨房的煮咖啡器也自动煮水，等主人出来时，就有热腾腾的咖啡等着他；在客厅里，主人只需轻轻按动综合功能遥控器，就可以十分方便的通过家庭影院系统播放电视节目、VOD点播、DVD播放、上网查询邮件和当天的重要新闻，以及多媒体游戏。当主人出门后，家庭智能化系统就会自动启动安全保卫系统，一旦有人非法进入住宅或发生意外事故(如：火灾、煤气泄漏、老人疾病紧急求助)，系统就会立即自动拨电通知主人，或向有关警署报警。在外的主人接到报警后，也可以拨电回家拨接上家庭智能化系统，开启家中的数码电话机上的特别对讲器，听听家里有没有奇怪的声音，甚至质问不速之客“你想干什么?”。主人在下班回家前，可以通过手机遥控家里的空调机并调节到舒适的温度上，以及其它家里的电器设备(如：热水器等)，当主人完成操作后，电话里会传来柔美的声音：“空调已开启”。因此“未来之家”也是一个会“说话”的智慧之家。目前在美国已有近四万户家庭安装了这一类的“家庭智能化系统”，在新加坡也有近30个社区(住宅小区)近5000户的家庭采用了“家庭智能化系统”。相信到了2l世纪将会有更多的公寓和洋楼，以及住宅单位(住宅小区)安装上这一类高科技智能化系统产品。

虽然建筑智能化在国内出现只是近几年的事，但随着国家信息产业的发展和建筑功能的改善，人们需要加强对外交流，因此产生了智能建筑这一概念。针对中国智能建筑市场已经形成，建设部设立了有关科研课题对其进行研究，但主要是在对现在的新技术、新产品进行优化、组合。为了避免投入、产出的效率问题，对市场进行科学管理，建设部在今年将推出”建筑智能化管理暂行办法”，同时也将慢慢建立设计、施工、维护、检验等标准。现在建设部对小区智能化方面的研究主要集中在满足通讯，为智能化提供基础；有线电视传播(娱乐)；计算机进入家庭；物业管理四大方面。目前，国内一些经济较发达的城市已经有这方面建设，如我市的番禺丽江花园、保利花园、光大花园第三期等，而中信大厦更号称要成为广州的数码港。他们的出现满足了不同收入用户对住户的需求，同时，也为将来国家制定小康型住宅的标准进行了有益的探索和尝试。


智能物业和智能物业管理是两个不同的概念，智能化是物业里面固有的一种硬件设施，他是用来为住户实施服务的一个理想的环境，智能住宅小区为物业管理提供了新的发展空间，智能住宅与智能社区的发展方向，可以概括出四大特点：1、网络化。目前流行的家庭的办公、网上购物、远程教育等等正是通信与计算机网络化的现实表现，离开了网络，也就不可能有住宅与住宅小区的智能化。2、智能化。住宅的智能化是把住宅的单一居住功能引向休闲、娱乐、购物、教育、家庭办公等多项功能；把住宅小区的狭小、封闭空间变为可触及世界的开放地域。3、人性化。智能住宅与智能住宅小区是迎合人的需要而产生和发展的，因此，在规划、设计阶段，就已充分考虑了居民的各种现实与各种需要要“以人为本”。4、综合化。智能住宅小区具有很多复杂的功能，这些功能函盖通信、安防、物业管理、家庭智能化等几大方面，综合性很强。


具备四大特点的智能住宅与智能住宅小区的产生，给了物业管理一个发展的空间，也给物业管理一个展现价值的机会。智能住宅与智能住宅小区的出现，给物业管理增加了很多新的、技术含量较高的管理服务内容，如网络服务等等，使物业管理真正的有了“用武之地”，间接地也提升了小区物业管理的形象。


同时，物业管理的参与也才能真正实现智能住宅与智能住宅小区的智能功能。一方面，物业管理智能化系统是智能住宅与智能住宅小区智能系统的组成部分，没有物业管理的智能化，就没有完整意义上的住宅与住宅小区的智能化；另一方面，只有物业管理的参与，并通过物业公司管理服务人员对智能化设备设施的管理，及通过提供多种信息为居民服务，居民才能真正感受到住宅与住宅小区的“智能”，也才能感受生活的便利、安全、舒适与丰富多彩。


现代的智能住宅小区需要智能化的物业管理。与普通住宅小区物业管理相比，智能型住宅小区物业管理具有明显不同的特点：其一，智能化程度高。传统住宅小区由于其建筑、设备设施等硬件缺乏智能性，充其量也就作些住宅小区智能化的改造，在物业管理方面使用一些计算机，但使用范围相对狭窄。智能住宅与智能住宅小区由于其先天优势，给物业智能化管理创造了条件，不仅在计算机的使用上，还是在管理的智能化上，都比普通住宅小区范围要宽、程度要高得多。


其二、效率更高、内容更多、更便于管理。主要表现为：①物业管理中的一些传统收费项目，如房租、水电、媒气、暖气等的收费因为可以使用电脑管理而变得一目了然。房租、水、电、煤气的用量也能通过专门的传感器进行数据的精确采集。这样可以提高效率，减少收费纠纷，而且大大方便了住户。②物业管理领域中的一些专项与特约综合经营服务，如快餐盒饭送餐服务、物业租售代理服务、代聘保姆、代为介绍家庭教师、代订车、船、飞机票、其它中介咨询服务、购物服务、洗衣服务、社区厨房等，通过电脑网络联系与处理将更为方便高效。③物业公司管理服务人员也将变为电脑网络的操作者与管理者，通过电脑网络（广城网与局域网）提供各种管理服务，不仅可以收取网络信息使用费和各种服务费，而且也从根本上改变了自身的传统形象，提升了物业管理的科技含量、档次和社会地位。管理服务人员的主要工作不再是走门串户、忙于嘴上的协调与劝解，而是管理和维护电脑网络，提供网上信息服务。这样不但增加了管理服务内容，相应增加了物业公司的收入来源和利润，而且因为网络管理服务的高效而使物业管理变得更有效率，更容易管理。


其三，管理人员素质要求更高。智能住宅小区物业管理人员要在智能结构方面不但具有普通住宅小区物业管理人员的知识结构，同时还应熟悉和掌握计算机的基本知识和网络知识，了解计算机的管理维护知识，熟练进行计算机的各种操作，包括文档处理的网络操作等等。


智能住宅小区及其物业管理的上述特点，也对物业管理提出了一系列新的要求：


第一、从业人员要了解智能住宅与智能建筑的不同，努力从物业管理的各个方面入手
搞好物业管理工作。智能住宅是智能建筑技术的发展和延伸，但它又有不同于智能建筑的特点。从其智能化的内容来看，重点是生活服务、安保和物业的管理维护；系统结构具有适应众多服务对象与服务内容的分散性、多样性、灵活性、控制对象分散，信息传输距离长，布线复杂等等。因此，从业人员要真正把智能住宅小区与智能建筑从管理观念和管理服务的具体内容方面区别开来，从住宅小区的角度，向居民提供优质高效的管理服务产品，同时，积极做好智能化设备设施的维护工作。

第二，必须强调和切实督促物业公司对智能住宅小区物业管理的早期介入。一方面物业公司要从思想上把早期介入真正重视起来，并切实付诸实施；另一方面，政府有关部门也要从维护人民生命财产的角度出发，强调和督促物业公司对智能住宅小区物业管理的早期介入。


第三，必须加强智能住宅小区管理服务人员，特别是智能化系统维护管理人员的培训培养工作。物业公司应选派相关专业的技术人员参与智能化系统的设计与实施，进行岗位培训，掌握智能化系统管理的技能，并将系统过程、数据全面存档，作为智能化系统启动的初始条件，以确保智能化系统正常运行，并能保证管理服务人员正常利用该系统为广大居民服务。


第四，努力做好智能小区物业管理的组织实施工作。智能住宅小区物业管理具有普通住宅小区物业管理的一般内容，包括：①公共管理服务。具体内容有：房屋维修管理、房屋设备管理、安全管理、道路交通管理、环境环卫管理、供暧管理以及公众代办性质的服务等等。②综合经营服务。包括专项服务和特约服务两个方面。具体内容有：衣着、饮食、居住、行旅、娱乐、购物、文教体卫等方面的服务。另外，智能住宅小区物业管理比普通小区物业管理也多了一些新的管理服务内容，如网络信息服务等等。同时，智能住宅小区物业管理的主要工作也将变为管理和维护电脑网络，而不是以前那种主要是依靠人力来发现和解决物业管理问题。


这样，组织和实施智能住宅小区物业管理，就主要是操作电脑网络、监测各种智能化仪器设备传送的各种信息，并给以及时处理。智能住宅小区物业管理的微观模式已经由主要是人工运作的模式，转变为主要是机器动作的模式。


在社会信息化进程日益发展的今天，人们对自己住宅的关注已不再仅仅局限于居室面积、周边的自然环境、交通道路状况等基本方面的要求，而是会逐渐把更多的兴趣和注意力放在与外界沟通、信息服务、安全防范、物业管理等方面，如何发展一个受大众和住户欢迎的小区楼盘，是物业管理公司以后所要走的方向。
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3楼2009-05-09 08:49:57
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wpq113

至尊木虫 (著名写手)
★ ★
lambert6909(金币+2,VIP+0):恩，谢了 5-9 17:06
物业管理行业发展前景及目前存在问题分析(2008-05-07 19:11:28)标签：杂谈   

  
物业管理行业发展前景及目前存在问题分析





[摘要]   随着我国加入WTO，外来经济的不断涌入，新行业如雨后春笋，占据不一般的天地。物业管理作为一个新行业有着不可估量的发展前景，然而我国对于刚起步的物业行也来说也是不可避免的存在一系列问题阻碍其发展。



[关键词] 物业管理   现状问题   发展



一、物业的起源及在我国的发展前景

物业管理起源于19世纪60年代的英国，是人口增长及经济发展的必然结果，纯属第3产业——服务行业。迄今为止，物业管理作为现代化城市管理和房地产经营管理的重要组成部分，在国际上十分流行并获得了蓬勃发展，被人们视作现代化城市的朝阳产业。

20世纪80年代，随着我国经济的发展和城市的开发，全国住宅小区逐渐兴建起来，由此现代物业管理从香港传人内地。1981年3月，全国第一家物业管理公司诞生。此后，物业管理行业在我国迅速发展，各地物业管理企业和从业人员数量迅速增加。

进入九十年代以来，随着我国房地产市场的迅速发展，大量的住宅小区、高层楼宇及其他各类房屋相继投入市场。如此多的住宅小区落成，对房地产管理提出了更高、更新的要求。随着住房体制的深化改革，住宅商品化进一步推进，产权多元化格局已经形成。一些存量大楼通过置换、调整使用方向后，也将纳入物业管理市场的轨道。物业管理这块“蛋糕”越做越大，其中蕴含着巨大商机，成为行业内外关注的焦点。

二、物业管理的现状及存在问题

虽然国内物业管理市场正迅速发展膨胀，需求日益壮大，然而，综观国内现在的物业管理水平，均与专业的物业管理服务有一定的差距。故此，大胆借鉴香港地区和国外一些发达国家的物业管理经验，探索符合国际惯例并适合中国国情的物业管理体系，建立社会化、专业化、企业化的物业管理新路，是目前中国物业管理行业发展的迫切需要。香港地区和国外专业及一流的物业管理公司，进入中国内地的物业管理市场发展亦是必然的路向。由于物业管理在我国还是一个刚起步的行业，所以不可避免存在一系列问题阻碍起发展。

（一）物业法规落后于实践

现行的物业管理法规制度，目前还处于起步阶段，存着不全面、不严密、不具体及不够协调的缺陷，相关法规精神，因各地物业管理法规制度的执行细则均有不同版本，各施各法，上下无法统一形成完整、系统的体系，这些法规性的文件之间明显存在着不协调，甚至相互矛盾。物业管理的法规建设落后于物业管理的实践，故专业管理公司的管理难度亦相应地增加。

（二）物业管理公约缺乏有力监管

由于缺乏有力监管，物业管理公司与业主之间，不能够相互约束各自的权力和义务。物业管理公司对其所管理的物业内的业主、租户的管理权力均来自于物业管理公约；而物业管理服务水平质量的高低，则来自物业管理公司能否有效地执行为双方共同利益而制订的物业管理公约规定。只有物业管理公司与全体新旧业主签署的物业管理公约，方可界定权利及义务。否则，物业管理公司将无法约束没有签署物业管理公约的业主来履行其应尽的义务；因而造成物业管理公司在执行日常管理规定时，无法约束这些业主不合理的行为，直接增加了管理难度及造成不必要的纠纷。

（三）物业管理法规制度不健全

纵观市场，实际上国内有不少法规制度已正式颁布执行，这对物业管理市场的规范及管理有一定的作用。可是这些法规制度虽然存在，但相关政府机构没有落实监管或监管不力，引致漏洞。同时，在市场上还缺乏针对商业办公大厦及商场的物业管理法规制度，现阶段，物业管理法规制度仅局限于住宅物业，以致专业的物业管理公司在管理商业办公大厦及商场时均无法可依，只能按照其经验制订相关的物业管理规定，造成各家物业管理公司因无所适从而各施各法，引起混乱及不必要的纠纷。

（四）部分物业管理企业忽视企业文化

没有文化的企业是没有希望的企业，特别是在全球化经济竞争时代。没有钱固然是万万不能的，但没有文化和品格更是万万不能的。因此物业管理企业也不例外，而目前大部分物业企业忽视了这一点，不过这也不足以为奇，毕竟我过物业行业刚起步，还未注意到这方面。只要能理解企业文化对企业发展有着极其重要的意义之后，把握机会，利用企业文化，相信今后物业管理企业会健康快速发展！

三、就物业管理企业今后的发展提出看法

未来1—3年乃至3—5年内，国内物业管理市场不会发生根本性的变化。只要积极采取应对措施，扬长避短，继续在塑品牌上下工夫，在人才培养上下工夫，在服务质量上下工夫，在服务方式上下工夫，国内物业管理企业完全能够顺利地开拓一片新天地。

（一）建立完整、科学的物业管理法律体系

建立完整、科学的物业管理法律体系已成为物业管理工作中的当务之急。应尽快完善物业企业制度，在补充物业企业制度的同时，还要建立现代企业制度，只有这样才能加快物业行业发展。现代企业制度具有三方面的要素：第一，私有财产神圣不可侵犯；第二，契约为前提的法制操作机制；第三，机会均等的市场原则。其中，第三点“机会均等原则”对我国来说是死穴，是几乎不可逾越的鸿沟。

（二）、重视人才德放首位

对于企业来说，没有最佳人才，只有最适合人才。人才具备的不仅仅是知识，更重要的还是心态、行为举止、不说假话，诚实是成为真正人才的基础。因此，物业管理企业在培养人才时把握这一点很重要。

人才是一个企业的基石，则德是一个人的灵魂。因此，物业管理企业在用人方面，德一定要放在第一位，即职业操守、遵守公司规定和企业文化。

（三）、物业管理信息化

我国物业管理企业龙头老大万科物业就非常重视管理创新，持续进行物业管理专业研究与探索，不断提高服务质量，以创造更好的经济效益及社会效益。万科物业的管理创新，一个重要特点就是重视信息化建设，公司没年都投入巨资进行信息化建设，是国内物业管理行业信息化建设的领跑者。信息化管理不仅能提高工作效率，还能提高服务质量，而且打造了品牌的核心竞争力。

（四）、认识企业文化

企业文化是企业经营哲学、价值取向、道德准则、行为规范等要素的综合体现。企业文化是企业之魂，对提升企业竞争力，对推动企业发展起着重要作用，它决定了一个企业能走多远，它明确应该怎样对待顾客，怎样正确回报股东，怎样正确激励员工，怎样正确确定企业的发展方向、经营策略，怎样正确维护与合作伙伴的关系。

企业文化是企业长寿之本，要真正成为中国物业管理企业的领跑者，就要借助于企业文化力。企业文化的力量来源于它的人本思想——对内以员工为本，对社会以合作伙伴为本，对客户以满足需要为本。

（五）、树立物业管理企业文化核心观

1.物业管理之道：相信每一位员工都愿意尽心尽力地做好工作，并不断追求完美与创新，只要提供一个适宜的环境，他们就一定能成功。

2.物业价值观：信任和尊重个人，鼓励主动性和创造性，追求卓越的成就与贡献。在经营活动中坚持诚实与正直，靠团队精神达到共同目标。

3.物业企业目标：

（1）、利润：争取足够的利润以支持公司的成长，并且提供实现公司其他目标的资金。

（2）、客户：为客户提供最高质量和最大价值的服务和产品，以得到并且保持他们对物业企业的认同和信赖。

（3）、业务：专业化经营，公司参与的业务领域应能够发展和扩大公司的技术和客户，提供持续增长的机会。

（4）、增长：物业企业的增长只应受限于利润以及满足客户需要的、有创新性的服务及产品能力。

（5）、员工：使物业企业员工分享物业所创造的成功，按员工的工作业绩提供就业保证，为员工提供良好的工作环境和训练机会，承认员工获得工作的满意和沟通顺畅。

4.质量方针：服务至诚，精益求精；管理规范，进取创新。

5.企业宗旨：企业的使命是持续超越企业的顾客不断增长的期望。

四、总结

随着我国加入WTO，外来经济的不断涌入，新行业如雨后春笋，占据不一般的天地。物业管理作为一个新行业有着不可估量的发展前景，然而我国对于刚起步的物业行也来说也是不可避免的存在一系列问题阻碍其发展。相信日后的物业管理这个行业会发展的越来越好的，尽管目前存在着一些问题。
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5楼2009-05-09 08:51:24
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