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国内著名SHOPPING MALL代表作分析-万达
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万达——商业为王 万达是国内商业地产的领跑者，它在商业地产领域的敢于创新与成功业绩不得不让我们仰望其王者的风范。 首先，与普通的商业地产相比，万达MALL首创了自己独特的运作经营模式，即万达投资建设经营的每一个连锁商业广场在项目确定前，都与合作伙伴共同进行市场调研，以不同的身份，从地产和商业经营两个不同角度来进行科学、严密的分析和论证，在得出一致结论后，由万达进行地产开发，并与合作伙伴签订框架性协议。万达集团董事长兼总裁王健林给他取名叫“订单商业地产”。其实，这就是后来Shopping Mall投资倡导的原则之一：招商先行，开发在后。MALL的投资额巨大，涉及诸多业态，因此投资风险很高。为了降低风险，适应各业态 北京万达广场 特别是主力店、次主力店的特殊需要，MALL的成功开发往往需要招商先行，设计和建设在后，且在招商后的整个开发过程中，开发商和主力店、次主力店需要密切合作，甚至形成某种形式的战略联盟。这种“先招商，再开发”、“联合开发”、“加盟入驻”、“深层合作”、“共同繁荣”的运营模式就能在很大程度上避免不合理的商业组合与低素质进场商家对购物中心在市场上的阴影，并从最大程度上减少项目开发运营的风险。先有商业经营规划，在项目正式开发建设之前就签订了主体的商业合同，或者达到了合作的意向，在商业经营规划上达到相对理想的状态。在建设完成之后，主力商家的商业组合对号入座，从而使商业组合更加合理并发挥最大的效益。 其次，在引进主力商家时，万达通常强调三个标准：具有强大的吸引力和凝聚力的世界500强企业；社会知名度高，亲和力强的亚洲超一流企业；国内相关行业的前三名。比如他们引进的沃尔玛、欧倍德、百盛购物广场、灿坤3C数码广场、红星-美凯龙国际家居广场、新加坡大食代美食广场以及时代华纳等都是国际知名的品牌主力店。这样就可以防止不合理的商业组合及低素质的进场商家给项目带来失败的阴影。 第三，万达Mall在运作过程中进行了一种战术的调整：从出售到只租不售，永续经营。为了容纳诸多业态，MALL的面积往往十分巨大，小则几万平米大则几十甚至百万平米，所需的投资额常数以十亿人民币计。但为了实现统一规划和管理以形成MALL的统一形象，MALL的产权必须高度集中。而只租不售，永续经营的模式不仅便于管理，提高协同效应，统一形象，最大化经营价值，还能激励MALL物产所有者以永续经营为目标，加强管理，进行创新。事实证明，万达的这种经营理念是完全正确的。只租不售，永续经营成为国内Shopping Mall的普遍选择。 最后，在地段的选择上，万达集团在全国各大城市投资建设的Shopping Mall均位于城市黄金地段，保证足够的客流量，拥有一流的购物休闲环境。营建的Shopping Mall不仅获得自身的成功，而且往往形成一种生产力，快速有效地带动该地区发展成居住、办公、购物、休闲、娱乐功能齐全的成熟地区，造成相关地域、物业开发的急剧升值和高额盈利。 |
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