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diannao001

铁杆木虫 (小有名气)

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[交流] 买房者必看

第一步：看入住日期是否如期
根据入住通知单的寄达日期看开发商是否按时交房，如果延期了交房时间，看合同规定的赔偿条例是如何规定的。
第二步：看开发商是否具有“三书两表一证”
“三书两表一证”分别是“竣工验收备案表”、“住宅质量保证书”、“建设工程质量认定证书”、“房地产开发建设项目竣工综合验收合格证”、“实测面积登记表”。
按照规定，房屋只有具备以上文件，才具有交付使用的条件，购房者一定要看原件而不是复印件。如果开发商不能提供以下相关文件，购房人有权拒绝收房，由此产生的延期交房的责任由开发商承担。
第三步：结算面积
由于买的时期房，面积结算是入住手续当中比较重要的一项。期房在销售前，开发商会邀请有测绘资质的测绘单位对施工图面积进行预测，这个面积就是期房的销售面积。而在工程完工后、办理入住前，开发商还要请测绘单位对已完工的住宅楼进行实测。测绘部门出示的面积实测表就是开发商和买房人要进行面积结算的依据。
一般在签定购房合同时，都会说明面积误差在3%以内，多退少补，如实结算。消费者可以要求开发商出具“实测面积测绘报告”，根据房屋土地管理局所属的专业测量单位对每一套房屋面积进行核定所得实测面积，核对其与销售面积是否存在误差，误差率的范围有多大；若实测面积误差超出3%，可以中止收房。
第四步：根据购房合同和补充协议验收房屋。
结算完面积，到了收房最关键的一步——根据购房合同和相关补充协议验收房屋。如果在验收的时候发现问题，一定要当场请施工单位及时维修，维修后再重新验收房屋。购房者进行房屋验收时需仔细检查商品房质量，主要看房屋本身的质量、配套设施是否符合合同约定。注意不要将样板房标准作为显示标准，除非开发上将有关装修标准按样板房标准在合同中明确下来。
专业人士建议验收毛坯房时需要对以下八个发面多加注意：1.全部外饰面（包括阳台、雨罩）因按设计文件完成装修工程；2 公用部位、公共设施、各种管道（给、排、雨水、暖、热）、电气设备（配电箱、柜、盘、插座、开关、灯具等）都应按设计文件完成全部装修，并按规定完成各种测试项目；3 各种管道应进行通水试压、通球试验和暖气阁工验收工作；4 屋面工程项目进行蓄水、淋水试验；5 户们以内各房间采用预制楼板或现浇板顶棚的，应做到不抹灰、用腻子找平，达到板缝密实、无裂缝，平顺无错台，表面平整、色泽基本均匀、线脚顺直，地面混凝土应做到表面平整、压实，达到黏结牢固、无裂缝；6 有防水要求的房间地面应严格按照防水层、保护层的建筑要求来规划，在验收时应进行两次蓄水实验，做到无渗漏；7 地漏与泛水坡度符合设计要求，达到不倒泛水，结合处严密平顺、无渗漏；8 各种房间水泥地面基层标高，应考虑预留再装修时的高度尺寸要求。
第五步：交纳物业管理费和供暖费
接下来的工作是交纳物业管理费和供暖费。做完这些工作后，购房者就可以拿到房屋出库单和钥匙。
按规定，如果业主是贷款买房，开发商就为他的贷款作了阶段性的担保，所以在办理贷款的时候，实际上已经约定，由律师代办产权。因此，买方人在接到产权办理通知的时候应缴纳以下四项费用：购房款2%（面积大于144平方米的为4%）的契税、购房款2％的公共设施维修基金、２８０元左右的律师费和２００元左右的公证费证件成本费、印花税等，并签署抵押登记办理委托书，以便律师尽快办完产权证。
交完费用后填写相关表格，需要提醒买房人的是，除要带身份证、购房发票等资料外，如果是贷款买房的买房人，还需夫妇双方同时到场签名。如果办理的产权是两个人的公有产权，夫妻双方各占５０％的，须持双发签字的声明书，须提交公证书，虽属夫妻，但双方所占产权比例不同，须提交公证书，公正的内容是各占产权的比例份额和谁持主证、谁持副证；两人为非夫妻关系的，需要带公证书（自办），公正的内容同上。
在商业贷款中，产权证办完后，律师将负责和银行到当地房产局进行抵押登记，并把该有抵押登记标志的产权证最后发送代买房人手中，用公积金贷款的买房人，有些项目的公积金贷款，买方人须自己和银行约时间到房屋所在地的区县房产局办理抵押登记手续，当产那产权证。一般来水，办理产权登记越早保险费退得越多。

[ Last edited by wcj902 on 2007-8-17 at 23:53 ]

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