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beenomics至尊木虫 (著名写手)
游戏人间的拙劣的造梦师
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（转载）高官喜欢“高”：中国摩天大楼将超过800座
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如果有导演想翻拍好莱坞名片《金刚》中大猩猩从381米高的帝国大厦坠落的经典场景，将来没准能在中国任何一个省份轻松找到相似的外景地。 2011年6月，一份由民间研究机构摩天城市网发布的研究报告指出：当前中国正在建设的摩天大楼(以美国标准152米以上计算，仅统计写字楼)总数超过200座，相当于美国同类摩天大楼的总数。未来3年，平均每5天就有一座摩天大楼在中国封顶。而5年后，中国的摩天大楼数量将超过800座，达到现今美国总数的4倍。 “这些大楼一旦盖完了，也许会陪着我们一辈子。”坐在曾经的世界第一高楼，上海国际金融中心97层的餐厅里，报告的主要作者吴程涛说，“那时候我们连反思的机会都没有了。” “地方高官喜欢什么呢？一个简单的思维就是：高！” 最新一个出现的摩天大楼成员是广州的白云绿地中心。2011年6月10日，这个由房地产巨头绿地集团投资30亿元的项目举行了奠基仪式。48个月后，一座200米高的5A超甲级国际化写字楼将成为广州市白云区的新地标。 “在我们公司，这已经不算是大项目了。”绿地集团的副总裁许敬说。 他说，白云绿地中心“还不够高”。 他告诉记者，仅在2011年，绿地已建成或正在建设的300米以上的超高层建筑项目就有12个，分布在南京、武汉、大连、长春、济南、郑州、南昌等城市。 据统计，在美国，高度在300米以上的摩天大楼仅有13座。 “在世界范围内我们绝对是独一无二的。”许敬朗声笑道，“地方政府很欣赏我们这些超高层项目。” “地方政府依然掌握绝对的话语权，摩天大楼的高度、外形都必须要通过地方规划局的审批。”同济大学建筑与城市规划学院教授匡晓明说，“这种地标性建筑尤其要符合领导口味”。“地方高官喜欢什么呢？一个简单的思维就是：高！” SOM建筑设计事务所在上世纪末就曾设计出当时的中国第一高楼，420.5米高的金茂大厦。该所中国区总监周学望回忆，当时接洽官员最核心的要求就是要“88层”。 而随着近年来一些二三线城市的摩天大楼项目激增，地方政府的目标则更趋于明确：世界最高可以没有，区域最高必须有。 比如，大连东港商务区拟建518米的东北第一高楼；昆明东风广场拟建456米的云南第一高楼；606米的武汉绿地中心已动工兴建，湖北第一在握，世界第四在望。 吴程涛在制作摩天城市报告的过程中，则发现了另一个有趣的现象：不同城市之间摩天大楼的建设高度相互之间往往“只差毫厘”。 比如，2010年封顶的广州国际金融中心高度为440.7米，次年封顶的深圳京基100的高度则是441.8米。又比如，在建的上海中心规划高度632米，而紧随其后的深圳平安国际金融中心规划高度则为646米。 在长期关注摩天建筑的爱好者们看来，摩天建筑的高度“是有秘密的”。 吴程涛告诉记者，讨论摩天高度，唯一的标准是基坑，因为“基坑落实了，意味着实体高度不能再变了”。 “有些城市就会等到其他城市的基坑落实后再临时变规划，另一个城市就算气得吐血也没办法啦。”吴程涛说。 当然，“增高”并非只此一招。 在江苏省内，将在2013年落成的苏州国际金融中心与2010年完工的南京紫峰大厦都拥有450米的高度，但若没有一座69米的灯塔“撑高”，紫峰将难上400米大关。 更为通用的“增高”手段是天线。深圳平安国际金融中心的规划高度是646米，“小胜”规划高度为632米的上海中心。但刨除天线后的屋顶高度则只有588米，实体高度远不如上海中心。 “要不要盖摩天楼，并不是工程问题，而是社会问题。” 关于摩天大楼，上海金茂大厦的主要设计者，SOM建筑设计事务所的著名结构工程师法兹勒·康(Fazlur Khan)曾经说过这样一段话：今天造190层的建筑已经没有任何实际困难。要不要盖摩天楼或在城市里如何处理摩天楼，那并不是工程问题，而是个社会问题。 周学望已经在中国工作了17年，他告诉记者，在SOM参与的众多项目中，政府官员通常拥有相同的愿景：即建造城市或区域最高楼。但在他看来，随着超高层建筑的高度提高，其建造及维护成本会呈几何级数增加，其租金也会大幅提高。“导致回报周期拉长，风险变高”，所以“每一个决定都应该万分谨慎才对”。 事实的确如此，美国纽约市的双塔在建成后的好多年里空置一半，需要州政府的援手才不至于破产倒闭。帝国大厦在一段时间里由于难以吸引到租户，曾被戏称为“空空如也的州大厦”。 有人曾这样形容建设和经营摩天大楼的高难度：“就如同把一条大街竖起来建设和管理。” 为此，在与地方政府打交道的过程中，周学望常常要花上一些时间来帮他们理解摩天大楼建造的合理性。目前在建的天津滨海新区CBD项目中，当地政府曾提出要造600米高的“地标”，SOM经过审慎研究提出，“600米高的建筑成本也许是100米至200米大楼的数倍”，经过一番沟通后，“地标”高度最终锁定在了450米。 在这份报告中有这样一组比较：美国高度排名前50位的摩天大楼投资方中，仅有16座来自房地产或物业公司，其余34座主要来自零售、汽车等实体企业。而在中国内地前50位摩天大楼中，房地产企业作为投资方的数量高达31个，所占比例恰好与美国倒挂。 “以实体企业投资为主体的摩天大楼发展模式，意味着大楼建成后出租运营压力不大，企业自身就能消化很大一部分，而房地产企业开发的摩天大楼，则面临着建成后巨大的运营压力。”报告的论证专家之一，华南理工大学建筑学院的讲师宋刚这样解释。 “房地产企业不是没看到风险，而是算过账了。”匡晓明告诉记者，房地产公司多以超高层建筑换取地方政府的“信任溢价”，从而“捆绑拿地”。 以绿地集团为例，在过去两年该公司的拿地记录中，南昌国宾馆项目捆绑了3块住宅用地，济南超高层项目捆绑了2000亩地，郑州会展宾馆项目捆绑了6000亩郑东新区的商业用地。 事实上，摩天大楼的黄金时代开始于上世纪30年代的芝加哥和纽约。但周学望认为中国的摩天楼热潮和上世纪30年代芝加哥和纽约摩天潮最本质的不同是，美国城市的摩天楼很多是公司总部的所在，“代表着资本自发形成的商业力量”，而在中国，“这些地标更像是某个城市经济实力的象征”，“缺乏对城市配套交通条件、经济发展水平的综合考量”。 报告中的一些案例似乎佐证了这位观察者的观点。人口不足100万的广西防城港市欲兴建528米的亚洲国际金融中心，其高度甚至高过上海的环球金融中心。而GDP刚刚突破1000亿元的贵阳，则已规划了17座摩天大楼。 这样的冲动还体现在规划主导者们对速度的追求上。周学望说，即使是在现在的美国，建成一座摩天大楼也至少需要10～15年的时间，而在中国，通常只需要4～5年。据说南京紫峰大厦在寻找开发商的时候，曾有一家香港投资集团拿出了方案，先期市场调研一年，规划方案一年，设计一年，然后再开工。而绿地集团则熟知城市政府对效率的追求——他们的方案从头到尾只需要4年半。 “过去在美国，一个建筑师一辈子能参与两到三个摩天楼项目就是非常值得骄傲的事情。”周学望说，“如今在中国，一个顶尖的设计师一年内就能参与两到三个摩天楼项目。” 而吴程涛则更加坦率地表达出自己的担忧，“要面子可以，但死要面子就变成了打肿脸充胖子！” “让我们的子子孙孙拥有更好的生活，而不要等他们老了来嘲笑我们。” 很少有人知道，这份通过了多位建筑学专家论证认可，历时一年研究的国内首份摩天城市竞争力统计报告是由一群“摩天大楼爱好者们”完成的。吴程涛告诉记者，这些人包括业内的建筑设计师，但更多则是城市白领、政府工作人员、大学教师、中小企业主甚至在校学生，而他本人则在咨询公司工作。 他们习惯叫自己为“摩天汉”，然而，在各自的公司里，他们却会被同事视为“不务正业”。吴程涛耸了耸肩膀，“但我想，一个成熟的社会需要这样一群人。” 在美国，政府要建一座摩天大楼“是一件很麻烦的事情”，连大楼门口的停车位设计都要征求市民们的意见。 在英国，所有的超高层建筑都仅建在新区，即使这样，凡有摩天大楼项目要立项的时候，仍须作为特殊建筑召开市民论证会议，会议甚至需要首相一级的官员参加。 而在法国，巴黎市政府不久前决定突破城市禁高令建设一座180米高的“摩天金字塔”，其倒三角的造型让很多中国设计师感慨其“容积率太低”，“法国人太笨”。而事实上，正是基于缓解众多市民反对情绪的目的，建筑设计师们才选择了这种不会阻挡光照，在街道上留下阴影面积最小的设计外形。 “一个城市之所以伟大从来不是因为它有多高的摩天大楼。”周学望曾经在纽约做过一个调查——为什么你会爱上这个城市——答案是公共空间、绿地和包容的人文环境，并没有摩天大楼。 “摩天大楼只是城市建设的结果，而不是目的。”周学望告诉记者，在和很多地方政府官员的交流过程中，他都会强调，“摩天大楼一旦建成就有可能存在上百年，它应该成为这个世纪的象征，让我们的子子孙孙拥有更好的生活，而不要等他们老了来嘲笑我们。” http://www.shidaiyoukan.com/xinwen/sdgz/2451.html |
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