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我国土地政策与土地市场走向分析

通过近几年的报刊、专业网站、及通过几次政策法规培训资料等有关文件资料、数据整理而来，和大家一起分享
（涓儿通过近几年的报刊、专业网站、及通过几次政策法规培训资料等有关文件资料、数据整理而来，和大家一起分享）

一、土地宏观调控新政的出台背景及发展阶段
2003 年下半年以来，我国经济运行中出现了一些突出矛盾和问题，一些地方和行业盲目投资和低水平重复建设严重，全社会固定资产投资规模偏大，新上项目过多，增速过快，资源和能源压力大，局部经济发展过热；经济结构出现一定的失衡，生产资料价格上涨幅度大，并带动消费品价格上涨，经济发展面临通货膨胀的压力。党中央、国务院采取了果断措施，启动了新一轮的宏观调控，将土地作为宏观调控的重要手段，作为经济社会发展供应者的土地资源被赋予了调节者的新角色，而“从严从紧”则成为了土地管理的主旋律，土地政策被提升了保障国家宏观经济平稳运行、社会可持续发展的战略高度。
2004年10月发布了《国务院关于深休改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号，以下简称《决定》），总结了我国实行世界上最严格的土地管理制度的一些成熟经验，是我国土地管理制度上的一个纲领性文件。2006年8月下发的《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》国发[2006]31号，以下简称《通知》），是在《决定》基础上的发展和完善。在此期间，国土资源部及国家相关部门也出台了相关规章制度，这些政策的出台，构成了我国土地宏观调控新的政生体系。土地宏观调控新政的形成大体可以分为三个阶段：
第一阶段从2003年上半到2004年上半年，这个阶段出台的相关政策侧重开展土地市场整顿，严格控制土地供应总量，严禁违法下放审批权限。
第二阶段从2004年下半年到2006年上半年，针对部分行业投资的快速上涨，土地宏观调控政策侧重于严格耕地资源保护、调整土地供应以及稳定住房价格等方面。
第三阶段从2006年下半年开始一直持续到现在及将来的一段时间，国家开始从土地管理责任制度、耕地保护、土地利用规划和计划、土地审批、土地征收、土地出让、土地收益分配、土地监管等方面出台相关政刺，全方位构建土地调控网，虽然其中部分内容有待于深入研究，但足于表明中央政府运用土地政策参与国家宏观调控的决心和信心。我国的土地宏观调控体系基本完成了初步构建。2006年8月下发的《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发[2006]）31 号）文，由于其政策的全面性以及“调标”又“调本”的土地调控征，在土地征策参与国家调控的道理上具有里程碑的意义，或者可以说是我国土地宏观调控体系建立一个标志。
二、国家供地政策研究分析
产业政策是国家对经济进行宏观调控的重要手段。计划是总量控制，产业政策是结构调控，信贷政策和土地政策应与之相配合，才能使国家产业政策落到实处。随着国家产业政策的不断调整，土地供应政策也在不断地完善和配套。为防止盲目投资、低水平重复建设，切实加强对宏观经济的调控，国务院和国务院有关部门出台了一些系列的宏观调控的政策措施。主要有：
（一）1999年国土部、国家经贸委联合发布的《限制供地项目目录》和《禁止供地项目目录》（国土资发[1999]357号。）该录从1999年10月起施行，2006年12月12日起停止实行。
（二）2006 年12月国土部、发改委《关于发布实施限制用地项目目录（2006）本》和《禁止用地项目目录（2006年本）的通知》（国土资发[2006]296 号）。从2006年12月12日起施行。该目录是依照国家产业政策，国土资源部门对淘汰类、限制类项目分别实行禁止和限制用地。
（三）控制钢铁电解铝水泥行业、电石和铁合金行业、焦炭等行业的投资和建设，在供地上实行限制。
国土资源部下发了《关于配合做好制止钢铁电解铝水泥行业盲目投资工作通知》（国土资厅发[2004]11号），明确规定：对新建钢铁联合企业、独立炼铁石、炼钢厂项目的建设用地，除国务院批准立项的新建项目外，一律停止农用地转用和土地征用。对新建电解铝项目的建设用地，除国家投资主管部门批准立项的新建项目，一律停止报批农用地转用和土地征用。对新建、扩建水泥项目的建设用地，要严格控制征地规模，严格征地审核和征地补偿安置监督。对电石和铁合金行业的土地供应要以行业冷入条件为依据，严把市场准入关。对焦炭行业要严格审批管理，除国家重点大型钢铁企业配套建设和城市居民供气需要建设的外，在国家出台有关新的政策规定出台前，各级投资主管部门要暂停审批新的焦炭生产项目，国土资源行政主管部门不得受理用地申请。
（四）调控房地产市场。
这些年来，我国房地产市场发展很快，成为国民经济支柱产业之一。房地产市场的发展与土地供应政策密切相关，因此，对房地产市场的土地供应调控成为国土资源管理部门的重要职责。为加强对房地产市场的调控和管理，2003年以来，国务院出台了《关于继续从严控制党政机关办公楼和培训中心项目建设的通知》（国办发 [2003]3号）、《关于暂停新建高尔夫球场的通知》（国办发[2004]1号）、《国务院办公厅关于清理固定资产投资项目的通知》（国办发[2004]38号）、《关于切实稳定住房格的通知》（国办发明电[2005]8号）、《关于做好稳定住房价格工作的意见》（国发[2005]26号）和《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发 [2006]37号）。国土部出台了《关于加强土地供应管理促进房地产市场持续健康发展的通知》（国土资发[2003]356号）、《关于清理各类园区用地加强土地供应控的紧急通知》（国土资发[2003]45号）和《关于当前进一步从严土地管理的紧急通知》（国土资电发[2006]17）。建设部出台的《关于清理和控制城市建设中脱离实际的宽马路、大广场建设的通知》（建规[2004]29号）等相关政策规定。特别是为进一步完善符合我国国情的最严格的土地管理制度，国务院下发了《国务院关于深化改革三类格土地管理的决定》(国发[2004]28号)和关于加强土地调控有关问题的通知》（国发[2006]31号。）
上述文件,在土地供应政策上归纳起来有以下几方面的要求：一类是禁止供地项目，停止高档住宅、别墅类房地产用地和高尔夫球场等用地的审批，停止高档住宅、别墅类房产用地和高尔夫球场等用地的审批，严格禁止修建大马路、宽广场。二类是限制供地项目，主要有：1、党政机关和国有企业、事业单位新建办公楼建设项目（中央和地方省级党政机关及国有企业、事业单位办公楼建设项目须经国务院审批；省级以下党政机关和国有企业、事业单位办公楼建设项目须经国务院审批；省级以下党政机关和国有企业、事业单位办公楼建设项目须经省级人民政计审批。）2、城市主干道路项目。城市主干道用地红线宽度（包括绿化带）不得超过下列标准：小城市和建制镇40米，中等城市55米、大城市70米。200万人口以上特大城市主干道需超过70米的，城市总体规划中应有专项说明。）城市游憩集会广场（其用地面积不得超过下列标准：小城市和建制镇1公顷，中等城市2公顷，大城市3 公顷，200万以上人口以上特大城市5公顷。）3、严格限制低密度、在套型住房土地供应4、大学城项目。5、严格控制开区内供应房地产开发用地。三是优化供应结构，要求优先保证中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）和廉租住房诉土地供应，其年度供应量不得低于居住用供应总量的70%，加强经济适用住房诉用地管理。要适当压缩工业用地，增加民生用地，保证必不可少的基础设施用地。
2006年宏观调控政策一览表
时间    内容
4月28日    中国人民银行决定，金融机构一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的5.58%提高到5.85%。金融机构存款利率保持不变。
5月29日    房地产调控的“国六条”出台，包括将个人住房贷款比例提高至30%；90平米以下住房必须达到开发建设总面积的70%以上、对不满5年的二手房交易全额征收营业税等。
5月17日
6月13日    央行两次动用定向发行票据回收商业银行的流动性，每期发行规模为1000亿元。
6月16日    央行宣布从7月15日起，存款准备金率上调0.5个百分点至8.0%。
7月13日    央行在公开市场上再次定向发行500亿央行票据。
7月22日    央行宣布从8月15日起,存款准备金率再上调0.5个百分点至8.5%。
7月24日    六部委联合发布《关于规范房地产市场外资准入和管理意见》，全面规范房地产市场外资准入和管理。
7月26日    国税总局宣布至8月1日起，对二手房交易盈利部分征收20%的个人所得税。
8月1日    国家发改委、国土部、环保总局、安全监管总局、银监会五部委以特急形式联合下发要求各地在1个月之内对违规开工建设的项目进行清理整顿，钢铁、电解铝、电石、铁合金、焦炭、汽车、水泥、电力、纺织等大多数产能过剩行业成为清理重点。
8 月19日    中国人民银行决定上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的2.25%提高到2.52%；一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的5.85%提高到6.12%；其他各档次存贷款基准利率也相应调整，长期利率上调幅度大于短期利率上调幅度。
三、我国土地政策走向分析
（一）我国现有土地政策的问题
1. 弱势群体的土地所有权在经济上难以实现，导致土地政策在个人与个人之间的不平等。2.全民土地所有权与集体土地所有权在法律上难以平等，导致城乡之间的不平等、建设用地规模盲目扩张和城市的低效扩张及耕地的大量流失。3.现行土地出让政策导致后人为前人埋单，囤积土地现象难以扼制。4）土地出让收入的分配政策导致地方政府只注重土地利用的效率而忽视土地利用的社会公平性。
（二）我国土地政策的未来走向分析
1.土地供应政策将继续从紧，地价水平将逐渐提高2.保障性土地供应政策将逐步完善，以提高土地供应的社会公平性3.将通过完善现有土地税收政策和增设物业税等其他税种，提高土地利用的公平性视土地利用的社会公平性。4.集体土地的地位将会逐渐提高，集体土地的市场化政策将会越来越完善，土地的征收政策逐渐从紧，补偿标准将逐渐提高。5. 将会出台一些鼓励对土地进行集约利用的政策，以缓解我国土地面积小和土地需求量大的矛盾。
四、2007年中国房地产市场发展趋势分析
2006 年是继2005年后的又一个房地产“政策年”。从土地管制到金融信贷紧缩，从住宅供应结构调整到税费调控，调控力度进一步加大，并且针对由于市场供需结构性失衡导致的房价持续走高的现象，采取了更加严厉的调控措施。这一系列的政策通过其传导渠道，作用于中国房地产的方方面面，将对市场产生巨大而深远的影响，尽管这些影响最终还需要时间和市场来验证。
　　展望2007年的政策走向，尽管政策调控的效果尚未充分得到体现，但作为稳定规范市场的政策，稳定价格、规范市场、防止泡沫、促进发展仍然将是政策出台的核心目标。因此，从当前的市场状况看，2007年在税收、金融、土地供应等方面仍然存在政策出台的空间。热议中的物业税、土地市场治理、物权法出台、流动性过剩问题、逐步上升的汇率预期，仍然将是政策调控房地产市场的重点。应该说2007年的政策仍然是影响市场走向的最大因素，而这种影响或将加强。
①“地根”进一步收紧，规模化开发趋势明显
　　新增地产项目的规模化开发将成为2007年土地开发的主要趋势。
　　土地一级开发将在2007年演化成一种主流的开发模式，其原因可以从以下两方面探寻：其一是开发商实力为大规模一级开发提供有力保障。其二是随着土地市场的日趋完善及土地政策的进一步紧缩，拿地压力越来越大，开发商凭借一级开发的先入优势获得二级开发权已成为“曲线拿地”的新途径。
　　 2007年的土地市场运作将主要分成两类，一类是存量土地一级开发，包括旧城改造、旧村改造、城中村改造及退二进三（工业厂区改商业、住宅等第三产业）项目，另一类是增量土地一级开发，包括土地征用和农转用土地。其中旧城改造、城中村改造的高成本高难度让开发商望而却步，严格控制农地转用的政策，也让开发商对农用地避之不及。
　与此同时，城市化进程和新农村建设的加速都使得旧村改造成为一级开发的热点，但是相关的产业、就业、土地三大问题却成为开发的难点。但旧村改造项目的规模通常都比较大，而这种规模化的开发模式也给开发商带来了较大的操作空间。
　　②行业并购走向纵深化
　　从企业层面考察2006年中国房地产行业，兼并收购仍是一个重点。政策调控、市场竞争导致的对房地产企业资源储备的要求是并购整合的基本推动力。同时，同城开发企业通过兼并收购方式进入异地市场，以降低各自的开发风险，而中小开发企业寻求困境下生存空间，开发商之间本着不同目的联合启动了2006年房地产行业企业并购热潮的引擎。
　　可以预见2007年房地产企业并购将会在2006年基础上得以延续并进一步的发展，以获取资源为目的的并购仍将是主流，大企业之间以战略联盟为目的的并购也将逐渐成为市场的一个方向。而无论是强强联合，还是强弱结合的房地产企业间的兼并重组方式，都是以追求资源利用最大化，进行土地、资金、人力、品牌等资源价值的整合与挖掘，对不同资源的优化组合来达到双赢甚至多赢的最终目标。
　　③大集团收缩战线，集中资本应对拿地高门槛
　　国内的大型房地产企业集团多数从一线城市起家，逐步拓展到全国市场，随着外资的进入，一线城市中心区域土地供应总量减少，竞争越发激烈，拿地门槛提高，对开发企业资质和土地出让金的支付条件等都控制严格。许多国内企业放慢了拓展的步伐，甚至收缩战线，回到自己熟悉的城市深耕市场。而对于招拍挂市场中高达数十亿的土地出让金，国内企业联合拿地的情况越来越多的出现，以此与资金实力强劲的外资相抗衡。土地是房地产企业生存的根本，土地储备量是衡量房地产企业实力的标准，资本匮乏无法在土地市场上有所斩获的房地产企业，必将步入一个恶性循环的过程，被市场所淘汰。
　　④城市经济圈发展将带动二三线城市市场成熟
国内已经形成珠江三角洲、长江三角洲和环渤海地区三大城市集群经济圈的格局，目前正处于高速发展时期，目标是成为具有世界竞争力的组团式大城市集群。
　　⑤市场呼唤升级的专业服务
　　2007年的中国房地产市场环境将更加复杂。当这种市场环境日益复杂多变，并从卖方市场过渡到买方市场时，资本运作能力和产品技术水平日益成为未来房地产市场竞争的重点。

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